土地家屋調査士

土地の境界をはっきりさせるための測量のことを境界確定測量といいます。

分筆登記を行う時など、境界をはっきりさせる必要がある場合に境界確定測量を行って境界確定図を作成することになります。

境界確定図を作成する主なケースとしては次のようなものがあります。

• 隣との境界をはっきりさせたい
• 境界標が設置されていないので復元して設置したい
• 土地の正しい面積を知りたい
• 分筆登記をしたい
• 登記簿の面積が実際と違うので直したい（地積更正登記のため）

境界確定測量をして、しっかりした境界標を設置し、境界確定図を作成しておけば、安心して土地を管理することができます。

分筆登記（ぶんぴつとうき）とは、一筆の土地（一個の土地）を二筆以上の土地（二個以上の土地）に分割する登記のことをいいます。

土地を分筆する主なケースとしては次のようなものがあります。

• 土地の一部を売買する場合
• 土地の一部の地目が異なる場合
• 相続した土地を相続人ごとに分ける場合
• 共有の土地を分筆し、単有に変える場合（共有物分割登記の前提として）

分筆登記の申請は、土地の所有者の意思に基づいて申請することができますが、所有者全員（共有者全員）で申請しなければなりません。

分筆登記の前提として、測量を行い、隣地所有者等に現地で確認してもらい、正しい境界が記載された境界確定図を作成し、全員の押印をもらう等の様々な手続が必要になります。

登記記録に誤って記録されている地積を、正しい地積に修正する登記を、地積更正登記と言います。

登記記録に記録された面積と実際の土地の面積が異なる場合には土地地積更正登記をする必要があります。

地積を更正するケースとしては次のようなものがあります。

• 測量した面積と登記されている面積が違う時（財産の保全等のため）
• 土地売買契約・融資実行等の条件として実測面積で登記しなければならない時

地積更正登記の前提として、測量を行い、隣地所有者等に現地で確認してもらい、正しい境界が記載された境界確定図を作成し、全員の押印をもらう等の手続が必要になります。

地目は、土地の利用状況によって定められる名称で、土地の登記記録の表題部に記録されています。この地目が登記記録の地目以外の地目になった時には、地目変更登記をしなければなりません。

登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。

地目を変更するケースとしては次のようなものがあります。

• 家を取り壊した跡地（宅地）を駐車場にした時
• 山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありますので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。

合筆登記とは、互いに接する数筆の土地を、一つの土地にまとめる登記のことをいいます。

土地を合筆するケースとしては次のようなものがあります。

• 複数の土地をひとまとめにして売りたい場合
• 相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合

合筆登記の申請は、その土地の所有者の意思に基づいて申請することができますが、所有者全員（共有者全員）でしなければなりません。

土地の合筆登記をするためには、次のような条件が必要です。

• 字名が同じ
• 地目が同じ
• 所有者が同じ
• 接続していること
• 抵当権等の所有権以外の権利の登記がないこと
  （ただし、抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外的に合筆できます）

建物を新築した場合には、どの場所にどんな建物が建っているのかを登記しなければならず、その登記を建物表題登記といいます。

建物表題登記を必要とする主なケースとしては次のようなものがあります。

• 建物を新築した時
• まだ登記されていない建物を購入した時

建物表題登記は、その建物の所有者が、建物の完成後１カ月以内に申請しなければなりません。また、まだ登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から1カ月以内に申請しなければなりません。

建物を増築した場合など、建物に変更した部分があるときに登記するのが、建物表題変更登記です。

建物表題変更登記を必要とする主なケースとしては次のようなものがあります。

• 家を増築した時
• 家の一部を取り壊した時
• 物置や車庫を作った時
• 改築して屋根の種類（スレート、瓦等）や構造（木造、鉄骨造等）が変わった時
• 建物の種類（居宅、事務所等）を変更した時

登記簿に記載されている登記事項について変更があったときは、その所有者は、変更があった日から１カ月以内に、表題部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

建物の登記簿には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが登記されていますので、床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

建物を取り壊した場合にする登記を建物滅失登記といいます。

建物滅失登記を必要とする主なケースとしては次のようなものがあります。

• 建物の全部を取り壊した時
• 建物が焼失した時
• 登記簿に存在しない建物が記録されている時

登記されている建物を完全に取り壊したり焼失した場合には、その所有者は、取り壊した日（焼失した日）から１カ月以内に、建物の滅失の登記を申請しなければならないことになっています。

建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を申請することをお勧めします。